목차
다주택자 양도세 중과 계산 기본 구조
양도소득세 기본세율표
다주택자 중과세율 적용 기준
장기보유특별공제율 상세
단계별 계산 방법
모의계산 사례: 2주택자 5억 양도차익
유예 기간과 중과 적용 비교
절세 팁과 주의사항
FAQ
다주택자 양도세 중과 계산 기본 구조
다주택자 양도세 중과 계산은 주택 수, 조정대상지역 여부, 양도차익, 보유 기간에 따라 결정됩니다.
기본적으로 5단계로 진행되며, 2026년 5월 9일까지는 중과 유예로 기본세율이 적용됩니다.
그 이후에는 2주택자 기본세율 +20%p, 3주택 이상 기본세율 +30%p가 붙습니다.
보유 기간 2년 미만은 단기세율(60~70%)이 우선 적용되니 확인하세요.
2026.5.9 이전에 양도 계획을 세우세요.
양도소득세 기본세율표
기본세율은 과세표준에 따라 누진 적용됩니다.
아래 표를 참고해 산출세액을 계산하세요.
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
중과 시 2주택자는 위 세율에 20%p 추가, 3주택 이상은 30%p 추가됩니다.
지방소득세 10%도 더해집니다.
다주택자 중과세율 적용 기준
다주택자 양도세 중과는 유예 기간(2026.5.9까지) 중에는 기본세율 적용, 이후 중과세율입니다.
구체적 기준은 아래와 같습니다.
| 구분 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 유예 기간 내 (2026.5.9까지) | 기본세율 6~45% | 최대 30% 적용 |
| 2주택자 중과 | 기본세율 + 20%p | 배제 |
| 3주택 이상 중과 | 기본세율 + 30%p | 배제 |
보유기간 2년 미만 시 유예 무관하게 단기세율 적용: 1년 미만 70%, 1~2년 60%.
장기보유특별공제율 상세
유예 기간 내 다주택자도 적용 가능합니다.
보유 기간별 공제율은 다음과 같습니다.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 10년 이상 | 20% |
| 4년 이상 | 8% | 11년 이상 | 22% |
| 5년 이상 | 10% | 12년 이상 | 24% |
| 6년 이상 | 12% | 13년 이상 | 26% |
| 7년 이상 | 14% | 14년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 15년 이상 (최대) | 30% |
| 9년 이상 | 18% |
중과 적용 시 이 공제는 배제되니 유예 기간 활용이 핵심입니다.
단계별 계산 방법
양도소득세 계산을 다주택자 양도세 중과 계산방법 단계별로 쉽게 따라 해보기처럼 따라 해보세요.
5단계입니다.
1. 양도차익 계산: 양도가액 – (취득가액 + 필요경비).
필요경비는 취득세, 중개수수료 등입니다.
2. 장기보유특별공제 적용: 유예 기간 내 양도차익 × 공제율 차감.
3. 양도소득금액 = ① – ②.
4. 기본공제 250만 원 차감 후 과세표준 산정.
5. 과세표준에 세율 적용 후 누진공제 차감 = 산출세액.
지방소득세 10% 추가.
홈택스에서 양도소득세 계산기 활용하세요.
▶ 홈택스 양도소득세 계산기를 활용해 정확히 확인해보세요 ◀
모의계산 사례: 2주택자 5억 양도차익
서울 강남구 아파트 10년 보유 2주택자 사례입니다.
기본 정보: 양도가액 15억 원, 취득가액 9억 5,000만 원, 필요경비 5,000만 원, 양도차익 5억 원, 보유기간 10년(공제율 20%).
유예 기간 내 양도 시 (2026.5.9 이전)
① 양도차익 5억 원
② 장기보유특별공제 1억 원 (20%)
③ 양도소득금액 4억 원
④ 기본공제 250만 원
⑤ 과세표준 3억 9,750만 원
⑥ 산출세액 (40% – 2,594만 원) = 1억 3,306만 원
⑦ 지방소득세 1,330만 원
총 납부세액 약 1억 4,636만 원
중과 적용 시 (2026.5.10 이후)
① 양도차익 5억 원
② 장기보유특별공제 0원 (배제)
③ 양도소득금액 5억 원
④ 기본공제 250만 원
⑤ 과세표준 4억 9,750만 원
⑥ 산출세액 (60% – 2,594만 원) = 2억 7,256만 원
⑦ 지방소득세 2,726만 원
총 납부세액 약 2억 9,982만 원
유예 기간과 중과 적용 비교
위 사례에서 세금 차이는 큽니다.
| 구분 | 유예 적용 | 중과 적용 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 산출세액 | 1억 3,306만 원 | 2억 7,256만 원 | +1억 3,950만 원 |
| 총 납부세액 | 1억 4,636만 원 | 2억 9,982만 원 | +1억 5,346만 원 |
| 증가율 | – | – | 약 2.05배 |
장기보유특별공제 배제와 세율 인상으로 중과 시 세금이 2배 이상 됩니다.
조정대상지역 여부도 확인하세요.
일시적 2주택자 조건 충족 시 유리합니다.
절세 팁과 주의사항
1. 유예 기간 내 매도: 2026.5.9까지 기본세율 + 장기보유특별공제 활용.
2. 보유 2년 이상 확보: 단기세율 피하기.
3. 필요경비 최대화: 모든 증빙 챙기기.
4. 분양권·입주권도 중과 대상이니 주의.
5. 조정대상지역 판단: 양도 시점 기준으로 확인.
이 팁들로 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
중과 유예 시 기본세율 적용 가능합니다.
그 이후 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과됩니다.
유예 기간 내에만 최대 30% 적용됩니다.
유예 여부 무관합니다.
영수증 보관 필수입니다.
