목차
다주택자 양도세 중과 기본 세율
비조정지역 확인 방법
2025년 다주택자 양도세율 상세
2026년 중과 유예 종료와 대응
일시적 2주택 비과세 요건
장기보유특별공제 적용 여부
양도 시점 기준과 유예 전략
FAQ
다주택자 양도세 중과 기본 세율
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다.
비조정지역 내 주택 양도 시에는 기본세율이 그대로 쓰여 중과 추가가 없습니다.
기본세율은 양도소득 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 누진세율로 계산되며, 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.
예를 들어 2주택자가 비조정지역 주택을 팔 때 세금 부담이 훨씬 가벼워집니다.
| 보유 주택 수 | 조정대상지역 내 주택 | 비조정지역 내 주택 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 + 10%p | 기본세율 |
| 3주택 이상자 | 기본세율 + 20%p | 기본세율 |
이 표처럼 비조정지역은 중과 가산세가 없어 세율이 낮아집니다.
2025년 기준으로 이 구조가 유지되니, 양도 계획 세울 때 지역을 먼저 확인하세요.
비조정지역 확인 방법
비조정지역 확인 방법은 양도 시점의 정부 지정 여부를 기준으로 합니다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역으로 지정된 곳(예: 서울 강남3구, 용산 등)에만 적용되며, 그 외 지역은 비조정지역으로 중과가 없습니다.
정확한 확인을 위해 국세청 홈택스에서 양도소득세 안내 페이지를 이용하세요.
양도일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)을 기준으로 해당 지역의 지정 현황을 조회합니다.
비조정지역 주택을 먼저 양도하면 중과 피할 수 있습니다.
국세청 홈택스에서 ‘양도소득세’ 메뉴 들어가 지역별 지정 현황 검색하세요.
양도 시점 지정으로 판단하니, 지정 해제 가능성도 주시하세요.
분양권도 주택 수에 포함되지만, 중과 여부는 양도 주택의 지역으로 결정됩니다.
비조정지역 확인 후 양도 순서를 전략적으로 짜는 게 핵심입니다.
▶ 국세청 홈택스에서 양도소득세 메뉴를 통해 비조정지역 지정 현황을 확인해보세요 ◀
2025년 다주택자 양도세율 상세
2025년 다주택자 양도세율은 보유 주택 수와 지역에 따라 다릅니다.
비조정지역에서는 2주택자나 3주택 이상자 모두 기본세율만 적용돼 세 부담이 줄어듭니다.
기본세율은 과세표준에 따라 6%~45% 누진으로, 지방세 별도입니다.
조정지역 내 2주택자는 기본 +10%p, 3주택 이상은 기본 +20%p가 붙지만 비조정지역은 이 가산이 없습니다.
실제 계산 예로 양도차익이 크면 비조정지역 선택이 세금을 크게 절감합니다.
장기보유특별공제는 기본세율 적용 시 최대 30% 공제 가능하지만, 중과 시에는 적용 불가입니다.
2026년 중과 유예 종료와 대응
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일(토)까지입니다.
이 날짜까지 양도(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)하면 중과 배제됩니다.
2026년 5월 10일 이후 양도부터 중과 재시행되며, 2주택자 기본 +20%p, 3주택 이상 기본 +30%p 적용됩니다.
최고 세율은 지방세 포함 최대 82.5%까지 올라갑니다.
| 구분 | 적용 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 기본 | 6% ~ 45% | 최대 30% |
| 2주택자 중과 | 기본 + 20%p | 0% |
| 3주택 이상 중과 | 기본 + 30%p | 0% |
대응 전략으로 5월 9일까지 매매 계약 체결 시 잔금 및 등기 기한을 지역에 따라 4~6개월 추가 유예 받을 수 있습니다.
비조정지역 주택부터 양도해 주택 수 줄이는 게 효과적입니다.
유예 종료 후 양도차익 5억 원 기준 3주택자는 중과 적용 시 세율 68~75%로 수억 원 차이 날 수 있습니다.
일시적 2주택 비과세 요건
신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택 양도 시 비과세 가능합니다.
기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역 내는 2년 거주 포함)을 충족해야 합니다.
조정대상지역 내 신규 주택 취득 시 2년 등 일부 예외가 있으니 확인하세요.
정부 정책 변경 가능성 있으니 양도 전 최신 정보 점검 필수입니다.
일시적 2주택 상태에서 비조정지역 기존 주택 먼저 팔면 중과 피하고 비과세 노릴 수 있습니다.
취득일부터 3년 기한 엄수하세요.
장기보유특별공제 적용 여부
비조정지역이나 유예 기간 내 양도 시 장기보유특별공제 최대 30% 적용됩니다.
하지만 중과 적용 시 공제 0%로 세 부담 폭증합니다.
양도차익 5억 원 유예 적용 시 세율 38~40%인데 중과 시 68~75%로 뛴 사례처럼 차이가 큽니다.
보유 기간 길수록 비조정지역 양도가 유리합니다.
▶ 장기보유특별공제 적용 여부를 비조정지역 기준으로 확인해보세요 ◀
양도 시점 기준과 유예 전략
양도 시점은 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날로, 이 때 지역 지정으로 다주택자 양도세 중과 여부 판단합니다.
2026년 5월 9일까지 계약하고 잔금 지연하면 유예 혜택 봅니다.
비조정지역은 언제든 중과 없으니 우선 양도 대상으로 하세요.
과거 한시적 중과 배제 사례처럼 정책 변동 가능성 대비하세요.
전략 1. 비조정지역 주택부터 매도해 주택 수 1채로 줄임.
2. 유예 종료 전 계약 체결로 기한 연장 활용.
3. 국세청 홈택스에서 양도소득세 신고 전 시뮬레이션 돌려보세요.
중과 배제 대상 주택(일정 요건 해당)은 제외 가능합니다.
양도 시점 지정 여부로 확인하세요.
계약 체결 시 4~6개월 추가 유예 가능합니다.
비조정지역이나 유예 기간 내 양도해야 최대 30% 공제 받습니다.
