다주택자 양도세 중과세율 2026년 완전 정리 및 계산법

목차

다주택자 양도세 중과세율 2026년 핵심 변화
중과 유예 기간과 종료 시점
2026년 다주택자 중과세율 상세 구조
기본세율과 중과세율 비교표
중과 적용 대상과 조건
양도세 계산법 단계별 안내
중과 적용 시 장기보유특별공제 변화
절세 전략 실전 가이드
FAQ

다주택자 양도세 중과세율 2026년 핵심 변화

2026년 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과세율이 본격 적용됩니다.
지금까지 유예됐던 중과가 종료되면서 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산됩니다.
이로 인해 최대 세율은 75%까지 치솟을 수 있어 매도 시점을 신중히 결정해야 합니다.
중과 유예 기간 내 양도하면 기본세율만 적용되고 장기보유특별공제도 그대로 받을 수 있습니다.
단 하루만 늦어도 공제가 사라지니 타이밍이 생명입니다.

중과 유예 기간과 종료 시점

정부는 2026년 2월 방침으로 다주택자 중과를 2026년 5월 9일까지 유예합니다.
이 기간 내 조정대상지역 주택을 양도하면 중과가 적용되지 않습니다.
5월 9일 이후 양도는 즉시 중과 대상이 되며, 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p 가산이 붙습니다.
유예 종료 후 세부담이 급증하니 5월 9일 이전 매도를 최우선으로 검토하세요.
비조정대상지역 주택은 다주택자라도 기본세율 6~45%만 적용됩니다.

2026년 다주택자 중과세율 상세 구조

조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율이 적용됩니다.
기본세율은 과세표준에 따라 6~45% 누진되며, 여기에 중과 가산이 더해집니다.
2주택자는 +20%p, 3주택 이상 +30%p입니다.
중과 적용 시 장기보유특별공제가 전면 배제되어 과세표준이 그대로 세율에 반영됩니다.
예를 들어 과세표준이 높으면 실질 세율이 75%에 달할 수 있습니다.

기본세율과 중과세율 비교표

위 표처럼 중과 시 공제 배제로 세부담이 급증합니다.
2026년 5월 9일 이전 양도는 기본세율 구간 그대로 적용됩니다.

중과 적용 대상과 조건

중과 대상은 조정대상지역 내 다주택자입니다.
2주택자는 보유 주택 중 조정대상지역 2채 이상, 3주택 이상은 3채 이상입니다.
양도일 기준 주택 수로 판단하며, 계약일이 아닌 잔금일이나 소유권 이전일이 중요합니다.
비조정대상지역 주택 양도는 중과 면제입니다.
중과 미적용 시 과세표준 30% 공제, 적용 시 공제 사라집니다.
단 하루 차이로 중과 전환될 수 있으니 양도 시점 철저히 확인하세요.

양도세 계산법 단계별 안내

다주택자 양도세 중과세율 2026년 계산법은 다음과 같습니다.
1. 양도차익 산정: 양도가액 – 취득가액 – 필요경비.
2. 과세표준 계산: 양도차익 – 장기보유특별공제(중과 시 배제) – 기본공제 250만원.
3. 세율 적용: 과세표준 구간별 기본세율 + 중과 가산(2주택 20%p, 3주택 30%p).
4. 세액 공제 및 가산.
중과 유예 기간(2026.5.9 이전) 양도는 3단계에서 가산 없음.

예시: 조정대상지역 2주택자, 양도차익 10억, 장특공 30% 적용 시 유예 기간 과세표준 7억(10억-3억-250만) → 기본세율 적용.
중과 시 과세표준 9.75억(공제 배제) → 기본 +20%p 적용.
세액 차이 수억 원 발생 가능합니다.

중과 적용 시 장기보유특별공제 변화

중과 적용 시 장기보유특별공제가 사라집니다.
유예 기간 내는 과세표준 30% 감면 받으며, 보유기간에 따라 최대 80%까지 확대 가능합니다.
중과 후에는 이 공제가 배제되어 순수 양도차익에 고세율이 그대로 적용됩니다.
2026년 변경안에서 1주택은 보유·거주 분리형 검토 중이지만 다주택자는 여전히 불리합니다.
공제 받으려면 반드시 5월 9일 이전 양도하세요.

절세 전략 실전 가이드

1. 유예 기간 내 매도: 2026년 5월 9일까지 양도해 기본세율 + 공제 적용.
2. 비조정대상지역 우선 양도: 중과 면제.
3. 일시적 2주택 특례 활용: 조건 충족 시 중과 피함.
4. 보유기간 조정: 장특공 최대화.
5. 가족 증여나 법인 전환 검토: 세율 구조 최적화.
다주택자는 매도 시점 전략이 핵심이며, 2026년 중과 완화 가능성도 주시하세요.
보유세와 연계해 전체 세부담 계산 필수입니다.

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